我的观点包括三个部分，第一是关于经济周期，第二是对20世纪80年代以来房地产周期发展的简单分析，第三是对上海房地产市场的走势预测。房地产周期的回顾判断一个行业的发展空间，要把它放在国民经济发展的周期中，房地产也是如此，国民经济的周期是呈波浪形前进的。

　　我国的房地产经济，从1983年以来已经经历了三个周期。前两个都是五年的上升期和两年的下降期，从1983年开始到1988年是上升，从1989到1990年是两年的下降；从1991年到1995年又是一个上升的时期，1996、1997年又是下降。现在是从1998年以来的第三个上升的周期，也是增长幅度最快的周期，这个周期什么时候会出现拐点呢？我认为目前形势还不明朗。

　　1998年以来房地产经济周期的启动，最基本的因素是需求，而需求的启动是因为政策，是实物分房体制的终止。上海在1998年为了启动住宅市场，除了国家宏观政策的背景以外，还出台了三个地方性政策。第一是买房退税，卖房所缴的个人所得税可以退回来。这对上海的房地产市场刺激相当大，人们可以用退回来的税来买第二套房子。第二，出台了蓝印户口政策，外地的居民到上海来买房子，就学、户口和上海人是同等的。还有一个是契税，我国内地的税收是比较高的，平均在6%%左右，而在香港只有0.6%。上海1998年的时候是在3%的基础上政府补贴1.5个百分点，个人只要缴1.5%，但相对来说对市场的刺激不是很大。2003年随着房地产行业的投资过热，政府又采取了宏观调控政策，从土地和资金的供给上进行调控，要把需求降下来。

　　2018年楼市第二个拐点

　　关于上海房地产市场的价格趋势，我的观点是整个价格的增幅将会趋缓，不再是每年增长20%，但是增长的时间还会持续。有人认为会持续到世博会，但我认为会更长一些。 一般来讲，价格最终取决于供求关系，但由于房地产市场的特殊性，价格有时候不取决于供求。实行宏观调控，将价格降下来，供给是一个方面，需求是一个方面。但是目前政府的主要调控手段偏向于供给，而供给的下降可能还会刺激价格上升，这是经济规律。所以从今年，政府开始从需求的角度来调控，但是调控的力度不是很大，而且各个措施之间不配套。

　　就整个上海的供求结构来说，需求还是决定性的力量。从购房人的角度看，上海很多人的购房目是为了投机，所以要把投资和投机区别开来。西欧国家根据持有的期限区别投资和投机，买进来持有五年以上的是投资，五年以内卖出去的就是投机。投资和投机在期限上做了划分之后，投资就按正常的来征税，投机就要征收重税，西欧一些国家的投机征税达到增值部分的50%以上。我们国家实际上是投资投机不分，上海今年出台了一个政策，一年之内买进又卖出的开始征收营业税，但由于征收的标准很低，所以对市场起到的抑制作用不大。第二对炒房收入还没有征所得税。

　　为什么上海的房价会增长但增长的速度会下降呢？这里有两个原因，一是普遍性的原因，首先宏观调控的措施不到位，相互不配套。在供求关系上，从土地和资金两个方面调控供给，实际上加大了成本，而需求还会上升，房价也随之上升。还有城市化的原因，根据其他国家的经验，城市化30%%以下的时候是城市建设房价增长比较缓慢的时候，30%到70%的时候是高速增长期，70%以上又趋于平缓。1996年是我国城市化超过30%的第一个转折点，到2018年的时候将是第二个转折点。最后是投资渠道相当有限、体制问题，还有人民币升值与否的不确定因素等。

　　另一个是特殊原因。首先外资的进来和流动人口的增加，会推动房价的上升。第二房价收入比正常是3：1，或者6：1，但中国据预测已经到了10：1的地步，房价很高，收入很低，但是这里面没有考虑到福利分房和不透明的收入等因素。第三，上海的房地产投资波动一个百分点，就会使上海GDP的增长波动0.15个百分点，房地产投资对上海经济增长的贡献非常高。还有就是房价和租金的比例，上海市场房价偏高，租金偏低，买卖市场很活跃，租赁市场不活跃，必然有大量的资金流向买卖市场。

　　总的来说，我认为首先房地产周期在拉长，不能按照传统标准来比量，第二，上海房地产的价格增长速度在降低，但是增长的时间还会持续，第三，房地产的增长还有相当大的空间，2018年是第二个拐点。