本报１月２７日以《“顶”费购买房屋处分权》为题，报道了上海的房地产权威专家对活跃上海房地产租赁市场的新设想和新见解，吸引了很多人的关注。“顶”这一旧上海风行的住房流转模式，完全有可能在新的社会和经济条件下被重新拾回，从而更激起了人们对于研究这种模式的兴趣。
　　 “顶”是怎样盛行的，现代的房地产开发商有没有可能重拾这一模式，它会给今后的上海楼市带来什么？带着这些问题，记者采访了一位曾经查阅详尽资料，亲自走访了７、８位经历过“顶”费模式的老上海，对于 “顶”有较深入研究的高先生。记者从高先生和其他一些人士那里，摸索概括出了关于“顶”的一家之言。
　　
　　老上海口中的“顶”：
　　——永久性的使用权让渡？
　　 在高先生看来，关于“顶”的讲法较为模糊。他查过很多的资料，却没有得到统一的说法，有的说法彼此间还有较大的分歧。但“顶”确实是老洋行时代上海非常盛行的房产投资模式。当时上海的里弄房子很多是由大投资商建造，由小老板（即二房东，多是与房产商有密切关系的人）大量吃进，再由他们充当房东租出去，也就是二房东“顶”下房子，三房东再从二房东手中“顶”房，一层一层继续“顶”下去。
　　 据高先生介绍，鉴于当时房屋紧张，供不应求，“顶”费都是一次性支付的，而且如果租客中途搬走，“顶”费一般是不退的。由于“顶”没有统一规范的说法，根据他采访过７、８位老人的个人说法，“顶”涉及使用权的让渡，但该行为却没有统一的规范，让渡的期限也不清楚。但在实际操作中，大多数人要求的是永久性的让渡。虽然付“顶”费的人没有要求书面确认，但多数人都是想住多久就住多久。
　　
　　二房东成为固定职业
　　 二房东不是产权人，他取得房屋永久使用权本身是否被许可，以及二房东有没有权力让渡使用权，这些在当时都缺乏法律约定，但是民间就这样做了之后，“顶”变成一种约定俗成、被社会普遍认可的特殊事物。
　　 按说，房屋的产权人，即所有者才对房屋享有一切权利，但是在旧上海，二房东的权利非常大。一旦付清“顶”费，二房东装修改建，或是另行顶让分租，业主均不得干预。二房东花费相当大的“顶”费顶进房屋，大多并不是为了自己住，多数是为了靠这个来赚钱，或者说养家糊口。二房东再把房屋转租给房客，如果他仅仅收取租金而没有收顶费，那么他们一般可以随时与租赁者终止合同，向二房东租房的俗称“房客”。但如果房客再出“顶”费，将房屋“顶”下来，那他就是“三房东”了，以此类推。
　　 在“顶”费模式的发展初期，二房东主要是为了减轻自身负担和解决对方需求。后来需房者日众，二房东们发现此是一个很好的赚钱机会，便逐步加重了对房客的剥削，从自己少出、不出房租到“一家人的生活全靠这幢房屋来解决”，做二房东遂成为一种特殊的“职业”。一般来说，二房东通过分租房屋得来的租金要比他缴纳给业主的租金高出２０％－３０％。
　　 至于“顶”费与租金之间的关系，高先生介绍说，也没有一定的比例。租客仅付房租而不付“顶”费，二房东可以随时叫租客走人。但是有了“顶”费，“顶”所体现的就是永久使用权的让渡。如果房东拿了“顶”费，还要叫人走，将受到社会舆论的谴责。
　　
　　满足租房者长期需求
　　 上海是个移民城市，人员流动量大，很多人开始是短期租赁，后来感到不方便，希望有某种长期的协议。随着要求长期租赁的人越来越多，“顶”这种模式就自然产生。高先生说，可能刚开始第一批上市的房子，是由上海的外资机构参与，如工部局的法国人，形式比较规范，也有一套程序。后来很多中国商人或者独立参与，或者与外国人合作，便把这一程序简化了，进行了中国式的变通。以至于“顶”不是一个要式合同，而仅仅是一张收条：如收到某某“顶”费多少钱，仅此而已。关于“顶”的面积，大家一般是讲清楚的，但是让渡多少年的使用权，房价上下变动对“顶”费有没有影响都没有约定，大致是房价增长，顶费不变；中途退出，顶费也不退。彼此之间只依赖口头信用。
　　 当然，相信产权人和二房东之间关于房屋的造价和利润方面应该有某种方式的结算，能够让产权人收回一定的成本。“顶”在旧上海实行了几十年，没有人觉得“顶”这种模式不好，因此，“顶”作为一个特殊的现象受到了社会习俗的保护，其中应该包含一定的合理性，那就是能够满足租房者长期的居住要求。
　　
　　“顶”在未来上海的发展可能
　　 与没有规范的旧上海“顶”费模式不同，在专家和政府部门中正在酝酿的新“顶”费模式将更加体现公平和理想化。上海财经大学印堃华教授关于“顶”的模式在租赁市场的运用设想是：将“租屋”建设和经营实行公开招标，中标企业作为产权人以收取“顶费”、租金作为回报。为维持“租屋”建设资金的良性循环，市有关方面可考虑发起建立房地产投资信托基金，以租金收入的现金流为依托，向机构投资者和自然人发行，基金年回报率控制在３．５％～４％之间，这样的投资回报率能够筹集起大批资金用于滚动开发。
　　 如果一切操作如同设想，“顶”有可能成为使上海房价高位稳定，同时降低老百姓居住门槛这一“鱼与熊掌可以兼得”的巧妙手段。
　　 根据现行的政策趋向，政府希望对未来的房地产市场进行分层管理，也就是将住房分成保障型用房（包含面对中低收入阶层的普通商品房）和市场化商品房两个层面。政府抓好保障型用房，另一块市场则完全放开。在这一分层管理的态势下，房价可能还会上涨。如果开发商采用“顶”的模式，房价自然可以提高，但按照５０％的“顶”费，购房者（确切地说是租房者）一次性支付的只是原来房价的一半，且拥有了相当长期限的处分权，这样实际的购房门槛是大大降低了。毕竟房地产是支柱产业，房价大跌将严重影响诸多相关产业，经济面临巨大风险。老百姓的资产也会缩水，没有人会从房价下跌中真正受益。
　　 更有人指出，现在的房地产市场之所以成为众矢之的，重要的不是房价一直在涨，而是增值部分过于集中到开发商手中。如果允许民间可以某种形式参与分享房产开发、增值的利润，大家都是既得利益者，岂不是皆大欢喜？
　　 这种模式有没有可能吸引开发商来参与呢？一位房产专业投资人士认为，“顶”费模式的利润对于目前国内的开发商来说，实在是太少了。目前好的房产产品，不愁资金也不愁销售，有什么理由放弃可以立即回收的利益，转而寻找长期的回报呢？只有对一些大型专业投资机构或者需要寻求稳定资产收益回报的上市公司，可能还会有一定的吸引力。业内人士认为，不过还要看政府的配套政策。如此复杂的一套模式，如果真要推出，政府首先应当在制定和完善政策方面花费大量精力。
　　 看来，“顶”费虽好，要想步入实质性操作阶段，并且在上海房地产市场发挥预想中种种好的影响和作用，还需要“路漫漫兮，上下求索”的努力。