外资购房者比例同比缩水至１／６上半年仅成交１５９套

　　由于限外政策发挥实效，今年上半年上海成交的２０１７套高档公寓的购买者中，中国港、澳、台地区居民及外籍购购房者的成交数仅有１５９套（占成交总套数８％）；而上海本地居民的购买力大增，成交数达到１１８３套（占到成交总套数六成）。上海本地居民已成为今年上半年上海豪宅市场的绝对购买主力。

　　今年上半年，在上海新建住宅市场成交量整体萎缩的情况下，单价在３万元／平方米以上的豪宅却供需两旺，在成交量上出现小高潮。据上海佑威房地产研究中心最近公布的一组上海豪宅市场的成交数据显示，在今年上半年上海新建商品住宅的成交量只有去年同期一半的情况下，高档公寓的成交量却是去年同期的５倍——今年上半年成交２０１７套，而去年同期仅为４０４套。

　　７月成交下降

　　佑威研究中心的数据显示，６月，新建高档公寓（３万元／平方米以上）成交了８５７套，涉及金额５４．５６亿元。据佑威研究中心主任薛建雄介绍，越是大面积的高档公寓，越是受到买家欢迎。御翠豪庭、翠湖天地御苑、远中风华园等几个最顶级楼盘所推出的房源中，１５０平方米以上的大房型基本上已经销售一空，剩下的都是１５０平方米以下房源。

　　薛建雄表示，豪宅市场成交量的变化，是导致今年上半年上海全市新房均价大起大落的最重要的因素。实际上，上海新建商品住宅均价从去年上半年的９９４０元／平方米上涨到今年上半年的１４０２６元／平方米，其背后主要原因也是受到高档公寓成交放量的带动。

　　不过，６月份上海豪宅成交放量的火爆情况并没有在７月得到延续，７月前２３天，上海３万元／平方米以上的高档公寓住宅成交量收缩至１４８套，涉及金额９．５６亿元，仅为６月份成交量的１７．５％，同时，上海新建商品住宅的全市均价受成交结构的影响，从６月均价１６９８８元／平方米滑落到１２９４７元／平方米，跌幅达２３．８％。

　　以薛建雄的观点，“新增供应较少，是近期豪宅成交下降的重要原因之一。”

　　六成为本地居民购买

　　一直以来，以港、澳、台地区居民以及外籍人士为主要购买人群的上海豪宅市场，在今年上半年开始出现变化——购买主力逐渐开始向上海本地居民倾斜。数据显示，在去年上半年成交的４０４套高档公寓中，港、澳、台地区居民及外籍人士购买了１９４套，上海本地居民购买数只有１８１套——两者几乎各占一半（上海以外省市居民购买者所占的剩余成交数仅为２９套，占总套数７％）。

　　今年上半年成交的２０１７套高档公寓的购买者中，港、澳、台地区居民及外籍人士所占的购买数仅为１５９套（占总套数的８％）——在占成交总数的比例上，较去年同期缩水至１／６；而上海本地居民的购买成交达到１１８３套，占到成交总套数的６０％，是去年同期的６．５３倍；同时，外省市居民的购买亦增加到６７５套，占到总成交数的３２％——占比上是去年同期的３倍以上。在外省市购房者中，来自浙江的豪宅买家，更是从去年成交９套增加到今年的２３５套。

　　“这些数据只能作为参考。”薛建雄补充道。因为对于去年上半年来说，今年上半年的房价要高出太多。而由于作比较的两个时期，房价水平已不可同日而语。“同样楼盘的房源，今年上半年单价３万元以上，去年大概只有单价２．５万元左右。但还是可以看出，今年上半年豪宅市场需求相当旺盛。”

　　据记者了解，“限外”政策是削弱外籍以及港、台地区居民购买上海豪宅购买力的主要因素。而在上海豪宅楼盘的房价攀升的同时，上海本地人士和其他省市的购买力也迅速崛起。

　　“随着上海经济的发展，将会有越来越多的高收入人群向上海的中心城区的高档楼盘聚集。比如，在总体房价较高的古北地区，几年前出现过有楼盘被整层买下，打通成超大户型的个案，今年，古北地区又出现高出区域平均价格近一倍的御翠豪庭，能够在古北热销的现象。”

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　　佑威研究中心根据上海工商企业的经营情况进行测算，得出的结果显示，目前，上海能够购买５００万以上房子的家庭有５０万户以上，能够购买１５０－５００万房子的家庭有１５０万户以上。网上房地产数据显示，目前，上海内环以内可售住宅房源仅６０００余套，涉及面积约１００万平方米，而这批在售新房中，真正意义上的豪宅更是少之又少。

　　由此可见，近年来所开发的高端住宅并不能够满足中高收入者消费，豪宅供不应求的局面还将继续。