十一届全国人大一次会议上国务院总理温家宝在政府工作报告中，首次将抓紧建立住房保障体系写入其中。刚刚组建的住房和城乡建设部更是把住房保障体系的建立摆在了重中之重的位置。在住房问题越来越被人们关注的今天，完善住房保障可谓是关系民生的大事，关于房地产市场，以及国家的住房保障政策等方面，我们特别采访了北京大学房地产研究所所长陈国强。

　　记者：陈老师：您好！现阶段政府的宏观调控手段进一步加强，您认为下一步房地产市场将会如何演变？

　　陈国强：我们先简单回顾一下近年来政府宏观调控的基本脉络。我们知道，2004年以来，政府为了控制房地产的投资规模、调整商品房供应结构、稳定房地产的市场价格，综合运用了土地供应、金融信贷、税收和交易管理等政策对房地产市场进行调控。这一轮调控一直持续到现在，而且依然没有结束的迹象。我们从2007年以来的情况看，国家陆续出台的房地产政策很多，比如：十七大报告关于住房保障问题的意见；国务院的24号文件；07年年初两会《物权法》的通过及国庆之后的正式实施；9月27日央行和银监会出台的房贷新政；10月份国土资源部出台的39号文件；11月7日国家商务部和国家发改委出台的针对外资的限制性政策；年底，建设部等部委连续发布了《廉租住房管理办法》、《经济适用房管理办法》、以及已经在立法启动中的《住房保障条例》等等。另外在金融信贷方面，去年以来央行连续十多次提高存款准备金率，六次加息等，实施从紧的货币政策等等。我们仅以提高银行准备金为例，考虑货币乘数粗略估算，银行准备金率上调导致近6万亿元以上的资金被冻结。这些政策相信大家都关注到了。

　　记者：在刚刚闭幕的今年全国两会上，温家宝总理在政府工作报告中对房地产问题以600字的篇幅作了明确阐述。特别提出要加紧建立住房保障体系，对此您有什么认识和看法？

　　陈国强：在“抓紧建立住房保障体系”这一基本目标下，总理又提出三项指导原则，也就是三个坚持：坚持从我国人多地少的基本国情出发，要建立科学合理的住房建设和消费模式；要坚持正确发挥政府和市场的作用；要坚持加强对房地产市场的调控和监管和今年要采取的四项措施，重点是加强保障性、政策性住房的供应，解决中低收入者的住房问题。从中我们可以看到几点：其一、政府对于推进住房制度改革和建设的决心，它要兑现十七大报告中提出的“住有所居”的承诺；其二、宏观调控政策将多管齐下，政策“组合拳”已经成为主基调；第三个，以国务院24号文件的公布以及其后相继出台的《廉租住房管理办法》、《经济适用房管理办法》为标志，政府对于房地产宏观调控的思路发生重大转变，即由过去的“主调市场”转向“主调保障”，换句话也可以说，过去是以房价为核心的调控，现在改为以供应结构为核心的调控。由此可见，抓紧建立住房保障体系已经房地产调控的首要目标，也成为政府解决民生问题的当务之急.

　　记者：那么对于未来房地产市场的发展，你有什么看法？

　　陈国强：对于未来房地产市场的发展，我想如果从房地产行业中长期发展的的角度、从宏观经济的持续较快增长的角度，我们没有理由对房地产的未来产生悲观。对于一些还处于明显上升趋势中的二线、三线城市，我们就有更多乐观的理由。但是同时我们要看到，中国的住宅市场正在发生深刻变化，中国房地产的新格局正在形成之中。未来我国的房地产市场，特别是住宅市场的基本格局会发生深刻的变化。

　　记者：您曾经说过：未来我国住宅市场将形成“双轨制”模式，今年将是保障性住宅的新元年，您可以具体解释一下吗？

　　陈国强：随着国务院24号文件的出台，以及十七大报告对于廉租住房和住房保障制度问题的论述，未来我国的住宅发展思路已经清晰，住宅市场形成“双轨制”模式已经确定无疑。大家知道，这种思路也可以说回归到了过去1998年23号文件曾经明确过的方向上，也就是针对不同收入群体，实行住房分类供应的办法。当然24号文件绝不是对于23号文件的简单回归，为什么这么说呢？因为政策有了很多的不同。一是政策重点不同了，过去政策的重点是经济适用房，现在是廉租住房；二是保障对象不同了，过去重点保障城镇中低收入家庭，现在范围缩小为城镇低收入住房困难家庭；三是保障形式不同了，过去是以大规模开发建设经济适用房的办法来解决，现在则改以货币补偿和实物配租相结合，以货币补偿为主的办法来解决低收入家庭的廉租住房问题；四是保障标准不同了，过去的经济适用房和普通商品房在户型方面没有差异，现在则强调“50—60”户型标准等。

　　关于住宅市场的“双轨制”模式，简单地说就是，对于城镇低收入住房困难家庭，政府将通过建立健全住房保障制度的办法，来解决他们的住房问题，当前阶段最重要的政策就是首先解决城镇困难家庭的廉租住房问题。这是政府提供保障的部分，是一条“轨道”，它将通过住房保障制度的一系列规定加以管理和规范。

　　对于中高收入群体，将主要市场的途径，通过购买或者租赁方式解决住房问题，但是以市场手段调节为主，并不意味着不需要政府的宏观调控。这是市场解决的部分，是另一条“轨道”。两条轨道并行，就是未来我国住宅市场的“双轨制”模式。

　　记者：对于今年总理的政府工作报告中特别指出的，保障性住房要倾向于中低收入家庭，对此您有什么看法？

　　陈国强：这里需要强调的一点，是政府对于保障对象的变化。我们注意到，无论是在24号文件还是在十七大报告中，强调的保障对象是城镇低收入住房困难家庭，保障的主要手段是廉租住房。但是在今年温家宝总理的政府工作报告中，有这样一段话需要格外留意“正确发挥政府与市场的作用，政府重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。”也就是说，中低收入家庭的住房可能都将纳入到政府的住房保障范围之内，所以，虽然在文字上仅仅多了一个“中”字，但实际上需要保障的对象大大的扩大了。